Se sei proprietario di una casa all’estero, puoi decidere di venderla. In questo caso potrai produrre un guadagno – tecnicamente definito plusvalenza – o una perdita – minusvalenza – dalla vendita dell’immobile estero. Ma dove pagare le tasse?

Ci sono alcuni casi in cui lo stato italiano, in virtù della tua residenza nel paese, andrà a chiederti di versare alcune imposte sulla plusvalenza generata dalla vendita di detto immobile, oltre a quanto già versato nel paese estero.

In questo articolo andremo quindi ad analizzare cosa prevede la normativa italiana, la normativa convenzionale (quindi gli accordi stipulati tra l’Italia e i vari stati esteri) e risponderemo alle principali domande che ci avete posto in tema di vendita di case e immobili all’estero.

Un doveroso preambolo: la detenzione di un immobile all’estero comporta obblighi dichiarativi in Italia nel caso in cui tu sia residente nel paese. Questi obblighi riguardano sia il monitoraggio fiscale (antiriciclaggio) che il versamento dell’IVIE (una sorta di IMU per gli immobili esteri).

La vendita di un immobile all’estero non dichiarato comporta grosse movimentazioni di denaro, che spesso accendono un campanelli di allarme dell’Agenzia delle Entrate. E’ quindi opportuno regolarizzare la posizione estera prima di procedere alla vendita per non incorrere in notevoli sanzioni.

Come calcolare la plusvalenza di un immobile estero?

La plusvalenza – impropriamente definita “guadagno dalla vendita dell’immobile” – è determinata, sulla base delle previsioni dell’art. 68 del TUIR, come differenza tra il prezzo di vendita e il suo costo di acquisto, aumentato di ogni altro onere inerente o il valore fiscale al momento dell’acquisto.

Tra le spese inerenti troviamo l’onorario del notaio, spese accessorie come l’imposta di registro, l’IVA (se non detratta), le imposte catastali e di bollo, …

Ti faccio un esempio. Se vendi il tuo immobile sito in Francia ad euro 1.000.000, lo avevi acquistato per euro 500.000 e hai sostenuto oneri inerenti per 20.000 euro, la plusvalenza sarà determinata in euro 480.000 (1.000.000 – 500.000 – 20.000).

La plusvalenza costituirà la base imponibile su cui calcolare le imposte da pagare in Italia. Ma come pagarle e quando?

Quando la plusvalenza dalla vendita di una casa all’estero è tassabile in Italia?

Ti ho spiegato come determinare la plusvalenza. Ora vediamo insieme quando questa è tassabile in Italia e a che condizioni.

Se sei residente nel territorio italiano (art. 2 del TUIR), dovrai applicare il principio della worldwide taxation: in altre parole tasserai in Italia i redditi ovunque prodotti.

Ti faccio un esempio. Se hai redditi da affitto di un immobile francese e hai un reddito da lavoro dipendente in quanto impiegato in Italia, a prescindere dal luogo di produzione del reddito, dovrai tassare in Italia tutti i redditi da te prodotti.

Se tu non fossi residente, saresti tenuto a tassare in Italia unicamente i redditi prodotti sul territorio nazionale (ad esempio l’affitto da immobile italiano ma non la plusvalenza da vendita di un immobile francese).

Se sei quindi un residente italiano, dovrai tassare in Italia tutti i redditi derivanti dai tuoi immobili all’estero, con alcune eccezioni.

L’art. 67 del TUIR al comma 1, lettera b) prevede che sono tassate “… le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria“.

Non è prevista una vera e propria limitazione al solo territorio nazionale: quindi le cessioni di immobili anche all’estero devono rispettare le previsioni dell’art. 67 del TUIR e sono quindi potenzialmente tassate.

Sono escluse da tassazione le seguenti operazioni (alternative):

• le cessioni di immobili esteri detenuti per più di cinque anni
• le cessioni di immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari

Le plusvalenze da terreni edificabili sono sempre imponibili.

Come confermato da risposta ad interpello n. 122/2023 la vendita di immobili all’estero sconta le medesime agevolazioni delle cessioni di immobili italiani, potendo quindi beneficiare dell’esenzione dei cinque anni.

Ricapitolando: la vendita di immobili detenuti per almeno 5 anni o destinati ad abitazione principale non comporta una plusvalenza tassabile, anche se situati all’etero.

Non sarà quindi necessario indicare la plusvalenza (il guadagno) nella dichiarazione dei redditi. E’ comunque obbligatorio indicare l’immobile ai fini antiriciclaggio (monitoraggio fiscale – quadro RW) in quanto attività detenuta all’estero.

Modalità di tassazione: IRPEF vs imposta sostitutiva

Se la plusvalenza è tassabile, sarai tenuto a versare le imposte in dichiarazione dei redditi.

Ordinariamente la plusvalenza sconterà gli scaglioni progressivi IRPEF ad aliquote variabili da un minimo del 23% ad un massimo del 43%, in funzione del tuo reddito imponibile (aliquota dello scaglione marginale).

Anticipo ciò che vedremo successivamente: sarà possibile scomputare dal tributo cosi determinato le imposte versate a titolo definitivo allo stato estero. Questo permette di attenutare la doppia imposizione, in quanto lo stato estero avrà probabilmente (quasi sicuramente) delle pretese impositive sulla vendita di immobili ivi localizzati.

Il comma 496, art.1 della legge n. 266/2005 (modificato dalla legge di Bilancio 2020) ha previsto a partire dal 2020 un’imposta sostitutiva del 26% su queste plusvalenze.

E’ particolarmente conveniente in quanto è leggermente superiore al primo scaglione IRPEF (ad ora al 23%) e non prevede incrementi (fino al 43%): è fissa.

E’ prevista un’unica condizione da tenere in considerazione nella vendita di immobili esteri. L’opzione per l’imposta sostitutiva è esercitabile avvalendosi unicamente di un notaio italiano che effettuerà il prelievo e verserà l’imposta alle casse dell’erario italiano.

Il momento della cessione è quello determinante per l’applicazione dell’imposta. Non è quindi possibile legalizzare un’atto rogato da un notaio estero per il tramite di un notaio italiano al fine di applicare il regime impositivo di favore.

Sarà necessario rivolgersi fin da subito ad un notaio italiano.

Le convenzioni contro le doppie imposizioni: come recuperare l’imposta versata all’estero

Nei primi paragrafi ti avevo anticipato la possibilità di recuperare l’imposta versata all’estero.

Ora ti spiego meglio il funzionamento.

L’Italia generalmente (salvo esenzioni) attrae ad imposizione tutti i redditi ovunque prodotti se sei residente, come la vendita di un immobile all’estero.

Lo stato estero in linea di massima andrà a tassare i redditi prodotti nel territorio locale, quindi saranno dovute le imposte originate dalla vendita dell’immobile locale.

E’ un classico fenomeno di doppia imposizione: sia l’Italia che lo stato estero attraggono ad imposizione la plusvalenza immobiliare facendoti pagare le tasse due volte.

Per la maggior parte degli stati – se stipulate – entrano in gioco le convenzioni contro le doppie imposizioni: sono degli accordi bilaterali stipulati tra l’Italia e una moltitudine di paesi (Italia – Francia, Italia – Spagna, Italia – Svizzera, …) per ridurre questi conflitti.

L’articolo 23 del Modello OCSE (modello su cui sono basate la maggior parte delle convenzioni italiane) stabilisce infatti che la plusvalenza generata dalla vendita di un’immobile detenuto in uno stato, è imponibile nello stato ove l’immobile è situato. Non si parla di esclusività.

L’articolo 24 del Modello OCSE ci conferma invece il fatto che per ridurre la doppia imposizione cosi generata è possibile usufruire di un credito per imposte assolte all’estero nel caso in cui le imposte versate integrino il requisito della:

• definitività
• certezza

La normativa internazionale prevale sempre su quella locale. Nel caso in specie abbiamo fortunatamente un sostanziale allineamento con la normativa convenzionale.

In particolare l’art. 165 del TUIR stabilisce che “se alla formazione del reddito complessivo concorrono redditi prodotti all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo su tali redditi sono ammesse in detrazione dall’imposta netta dovuta“.

Caso pratico. Vendi un immobile francese realizzando una plusvalenza di 100.000 euro, in Francia paghi imposte per 20.000 euro. In Italia sarai tenuto a versare imposte per 30.000 euro. Potrai scomputare dalle imposte italiane (30.000 euro) i 20.000 euro versati all’estero, determinando cosi un versamento effettivo nelle casse dell’erario italiano pari a 10.000 euro (30.000 – 20.000).

Attenzione al regime opzionale di imposta sostitutiva del 26%: se vendi un immobile al di fuori del paese non sarà possibile detrarre le imposte versate all’estero.

Come dichiarare la vendita di un immobile all’estero?

Obbligo di dichiarazione della plusvalenza

La vendita di un immobile all’estero dovrà essere indicata in dichiarazione dei redditi nei casi in cui non si rientri in una esenzione di cui all’art. 67 del TUIR (es. detenzione per più di 5 anni).

La plusvalenza sconterà l’imposta sostitutiva del 26% nel caso in cui ci si rivolga ad un notaio italiano, gli ordinari scaglioni IRPEF nel caso in cui si vada in dichiarazione. Ricordo sempre l’impossibilità di recuperare le imposte estere nel caso in cui si opti per l’imposta sostitutiva del 26%.

Consiglio sempre la creazione di un fascicolo documentale al fine di provare la data di trasferimento, il prezzo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto. A tal fine sarà necessario archiviare la seguente documentazione:

• Atto di acquisto dell’immobile (con indicazione del prezzo e delle spese accessorie)
• Atto di vendita (con indicazione del prezzo di cessione)
• Documentazione delle spese inerenti sostenute
• Prova del pagamento delle imposte eventualmente versate nello Stato estero
• Documentazione catastale o equivalente dello Stato estero

Monitoraggio fiscale degli immobili esteri

A seguito di cessione dell’immobile, non sarà più necessario assolvere agli obblighi di monitoraggio nel quadro RW della propria dichiarazione dei redditi. Viene meno la casa estera, quindi gli obblighi dichiarativi.

Fino a quella data (e dal momento in cui si è acquisito l’immobile) sarà necessario indicare la casa estera in dichiarazione ai fini dell’assolvimento degli obblighi di monitoraggio fiscale e liquidare l’IVIE (imposta sul valore degli immobili all’estero), l’alterego dell’IMU per gli immobili esteri.

Sono due obblighi separati, seppur contenuti nel medesimo quadro dichiarativo.

L’indicazione ai fini del monitoraggio fiscale ha finalità prettamente legate all’antiriciclaggio. L’assolvimento dell’imposta sul valore degli immobili all’estero comporta il pagamento di tributo pari all’1,06% (fino al 2023 era pari allo 0,76%) calcolato su valore di tali immobili e cosi determinato:

• valore catastale per gli immobili in paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo (es. Norvegia e Islanda) che garantiscono un adeguato scambio di informazioni o in mancanza il costo sostenuto;
• costo di acquisto o in mancanza il valore di mercato per gli altri paesi.

Sono presenti delle esenzioni o delle riduzioni di imposta per gli immobili adibiti ad abitazione principale. E’ possibile dedurre dall’IVIE le imposte patrimoniali versate nello stato estero.

Casi particolari

Vendita di immobile ereditato all’estero

Generalmente se possiedi un immobile situato all’estero, dovrai tassare la plusvalenza derivante dalla sua vendita nel caso in cui l’immobile sia detenuto da meno di 5 anni.

Per espressa previsione normativa sono esclusi da tassazione le cessioni di immobili ricevuti per eredità (art. 67, comma 1, lett. b del TUIR).

Nell’ipotesi di immobile ricevuto per successione ma detenuto per meno di 5 anni, non saranno dovute imposte.

Vendita di un immobile donato all’estero

Nel caso in cui l’immobile sia ricevuto in donazione, per il computo dei 5 anni si fa riferimento alla data di acquisto del donante.

Vendita con rogito estero

Se non viene coinvolto al momento della cessione un notaio italiano, non sarà possibile optare per l’imposta sostitutiva del 26%.

In ipotesi di plusvalenza tassabile si applicheranno le ordinarie aliquote IRPEF a scaglioni (tassazione ordinaria), potendo scomputare le imposte verste all’estero a titolo definitivo.

Lo scomputo delle imposte estere non è possibile se si opta per l’imposta sostitutiva del 26% avvalendosi di un notaio italiano. Il notaio italiano provvederà al versamento e non sarà necessario indicare tale reddito nella dichiarazione.

Cosa fare se non ho dichiarato il mio immobile all’estero?

Se non hai dichiarato il tuo immobile all’estero è di estrema importanza agire immediatamente per sanare la posizione.

L’omessa dichiarazione comporta delle sanzioni che vanno da un minimo del 3% ad un massimo del 15% del valore dell’immobile non dichiarato. Questi importi sono raddoppiati (6-30%) nel caso in cui l’immobile sia situato in un paese considerato “black list” come gli Emirati Arabi (es. Dubai).

Per sanare l’errore è possibile presentare una dichiarazione integrativa mediante l’istituto del ravvedimento operoso comportando delle sanzioni estremamente ridotte se paragonate alle aliquote ordinarie.

Conclusioni

Se sei un residente italiano e hai una casa all’estero o più immobili fuori dal nostro paese devi fare particolare attenzione al profilo fiscale e dichiarativo per non incorrere in pesanti sanzioni.

Come abbiamo visto in questo articolo, nella fase di vendita devi verificare la presenza di una plusvalenza imponibile. Se imponibile – quindi al di fuori dei casi di esenzione – dovrai tassarla sia in Italia che nel paese estero.

La tassazione in Italia potrà essere fatta secondo il regime ordinario (scaglioni IRPEF) ma recuperando le imposte estere se versate a titolo definitivo, o applicando un regime di imposizione sostitutiva avvalendosi di un notaio italiano nell’atto di vendita.

In ogni caso, la gestione corretta di questi aspetti consente di evitare sanzioni e ottimizzare il carico fiscale.

Vista la complessità della materia e l’interazione tra normative interne ed internazionali, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista per analizzare la singola situazione e individuare la soluzione più vantaggiosa. I professionisti di Studio Tibaldo sono a tua disposizione.