Nel nostro codice le servitù prediali sono diritti reali “a vantaggio di un fondo e a carico di un altro fondo” (fondo dominante e fondo servente) e possono essere anche negative, cioè consistono nel far sì che il proprietario del fondo servente si astenga da una certa attività. Il caso classico è proprio la servitù non aedificandi o di non fare costruzioni, ammessa pacificamente come servitù prediale.

Nel caso affrontato dallo studio, il vincolo promesso dalla società semplice cliente (“sul fondo servente non si possono realizzare impianti fotovoltaici”) è, nella sostanza, una servitù negativa del tipo non aedificandi / non facere  e limita una modalità di utilizzazione del fondo servente. Quindi sotto il profilo strutturale è compatibile con lo schema della servitù.

Il punto decisivo, però, è la predialità: l’utilità deve essere oggettivamente riferita al fondo dominante, non a un interesse personale del proprietario. In altre parole, il divieto deve servire a migliorare (anche solo potenzialmente) il godimento del fondo dominante. La Cassazione è costante nel dire che una servitù può nascere da contratto anche a favore di un terzo proprietario di altro fondo, purché il vantaggio sia del fondo, non della persona.

Quindi, risposta netta: sì, un vincolo di asservimento che vieta impianti fotovoltaici può essere una servitù prediale negativa, purché sia strutturato come divieto a favore di un fondo dominante e giustificato da un’utilitas reale di quel fondo.

Le implicazioni IVA nell’operazione

Quanto detto è quindi base per assumere ai fini fiscali il trattamento da parte della società semplice di mero godimento, con corrispettivo annuo e con eventuale caparra confirmatoria iniziale, così che abbiamo un quadro solido sia sul piano IVA e sul piano dell’imposta di registro.

Il primo passaggio è capire che cosa rappresenta una servitù ai fini IVA. La normativa IVA considera “cessioni di beni” non solo la vendita della proprietà, ma anche gli atti a titolo oneroso che costituiscono o trasferiscono diritti reali di godimento su beni di qualsiasi genere.

La servitù rientra in questa categoria perché è un diritto reale di godimento che viene costituito a favore di altri contro un corrispettivo. Questo principio è espressamente previsto dall’articolo 2 del DPR 633/1972.

Detto questo, però, per applicare l’IVA non basta che l’operazione sia “astrattamente” una cessione di beni. Serve anche che chi la compie lo faccia come soggetto passivo IVA, quindi nell’esercizio di impresa, arte o professione. Il presupposto soggettivo è regolato dall’articolo 4 del DPR 633/1972, che collega l’IVA a un’attività economica di tipo commerciale o agricolo svolta con abitualità e, in sostanza, con una logica d’impresa.

Qui sta il cuore del nostro caso. La Società cliente è una società semplice di mero godimento, cioè una società che non svolge attività d’impresa, né agricola, ma si limita a detenere e amministrare il patrimonio immobiliare.

La società semplice, per definizione civilistica e fiscale, può avere come oggetto attività non commerciali e non produce reddito d’impresa; quando è di mero godimento, la sua funzione è proprio quella di gestire passivamente beni e mantenerli nella sfera patrimoniale dei soci, senza un’attività rivolta al mercato.

Per questo motivo, anche se la servitù viene concessa contro un canone annuo, il solo fatto di ricevere un corrispettivo periodico non fa nascere l’IVA.

La periodicità del prezzo è solo una modalità di pagamento del diritto: non cambia la natura della società e non la trasforma automaticamente in un operatore economico IVA. Finché la società resta nel perimetro della mera gestione del proprio patrimonio, e la concessione della servitù è una normale forma di valorizzazione del bene posseduto, manca il presupposto soggettivo richiesto dall’articolo 4 e l’operazione rimane fuori campo IVA.

L’unico profilo da monitorare è quello della possibile riqualificazione “in fatto”.

L’Amministrazione finanziaria e la giurisprudenza, quando valutano se c’è attività d’impresa, guardano alla sostanza: se una società semplice, anche se formalmente di godimento, inizia a concedere servitù o altri diritti reali a terzi in modo sistematico, con una logica organizzata e ripetuta verso il mercato, potrebbe essere considerata di fatto un soggetto che svolge attività commerciale.

In un simile scenario, il presupposto soggettivo IVA emergerebbe non per il singolo contratto annuo, ma perché la società avrebbe assunto una vera e propria fisionomia imprenditoriale. Se, invece, come nel nostro caso, la servitù è un’operazione isolata o comunque fisiologica nella gestione del fondo sociale e non c’è alcuna organizzazione d’impresa, la conclusione corretta resta la non applicazione dell’IVA.

Alternatività IVA – imposta di registro

Passando alla tassazione indiretta alternativa, quando non c’è IVA, si applica l’imposta di registro in misura proporzionale.

La Cassazione, con sentenza n. 23489 del 2 settembre 2024, ha ribadito che gli atti costitutivi di servitù scontano l’imposta di registro con aliquota del 9%, indipendentemente dal fatto che il terreno sia agricolo o meno. Questo orientamento oggi è considerato stabile.

Il trattamento fiscale della caparra confirmatoria

Veniamo infine alla caparra confirmatoria iniziale.

Se all’atto della pattuizione della servitù è previsto un preliminare con una somma versata a titolo di caparra confirmatoria, quella somma non è un corrispettivo della servitù ma ha funzione di garanzia dell’impegno contrattuale.

Perciò non è in ogni caso imponibile IVA al versamento, e nel nostro caso non potrebbe renderlo comunque imponibile perché l’operazione principale resta fuori IVA per difetto del presupposto soggettivo.

Dal punto di vista dell’imposta di registro, dal 1° gennaio 2025 è entrata in vigore la tassazione unificata dei preliminari non soggetti a IVA: sia caparre confirmatorie sia acconti prezzo sono oggi assoggettati all’aliquota dello 0,5%, superando la vecchia distinzione 0,5%/3%. Quindi la presenza di una caparra non fa scattare IVA e comporta soltanto l’onere di registro con aliquota 0,5% sul preliminare (oltre all’imposta fissa dovuta per la registrazione).

Conclusione

Tirando le fila, la costituzione della servitù da parte della società semplice di mero godimento, con corrispettivo annuo, non genera di per sé i presupposti IVA perché manca l’esercizio di impresa richiesto dall’articolo 4, pur essendo l’atto “oggettivamente” una cessione di diritto reale ex articolo 2.

La tassazione sarà quindi quella di registro proporzionale al 9% sull’atto costitutivo. L’eventuale caparra confirmatoria iniziale non modifica il quadro IVA.

Resta solo una cautela di metodo: è importante che la società continui a comportarsi coerentemente come soggetto di mera gestione patrimoniale e non avvii una serie di operazioni analoghe organizzate verso terzi, perché solo quel salto “di fatto” potrebbe esporre a una lettura IVA in chiave imprenditoriale.